Sujet L'immobilier, ça va se casser la gueule ou pas?

Citation : Les taux d'intérêt

Des économistes et des journalistes avancent que les fondamentaux du marché immobilier sont liés aux taux d'intérêt.

D'après cette thèse, des taux d'intérêt bas feraient monter les prix de l'immobilier. Inversement, des taux d'intérêt élevés feraient baisser les prix de l'immobilier. En effet, les taux bas permettraient aux ménages de s'endetter facilement et sur de longues durées. Il en résulterait une augmentation de la masse monétaire, qui se traduit par une inflation des prix de l'immobilier. Anticipant la hausse des prix de l'immobilier et une remonté des taux d'intérêt, les ménages feraient le choix de s'endetter lourdement, parfois pour une durée de 20 ans à 30 ans.

Cependant, cette thèse rencontre un écueil majeur : en période de taux d'intérêt bas, certains pays ne connaissent pas de bulle immobilière.

Par exemple, au Japon, les prix de l'immobilier baissent depuis 10 ans. L'Allemagne, la Belgique et la Suisse ne connaissent pas de flambée des prix. L'influence des taux d'intérêt doit être étudiée, mais elle ne semble pas primordiale.

Citation : Le rattrapage européen

En France et au Royaume-Uni, on justifie la hausse des prix par le besoin de rattrapage au niveau européen.

Par exemple, on entend souvent dire que Paris est en retard sur Londres. Mais en réalité, l'immobilier européen connaît une grave crise depuis 2003. Par exemple, en plein coeur de Bruxelles ou de Berlin, on peut trouver des appartements d'exception mis en vente entre 1000 € et 2000 € du m2.

En Allemagne et en Belgique, le prix des biens immobiliers (maisons et appartements, sans distinction) ne cesse de baisser, depuis des années. Dans certaines région (pas seulement en ex-Allemagne de l'Est), certains biens invendus sont mis en vente "sans prix" : à charge du vendeur de faire une offre (par exemple en remboursant les frais d'entretien du propriétaire). Les biens non-entretenus sont tout simplement invendables et retirés de la vente.

Pour le vérifier par vous-même, vous pouvez vous connecter aux sites http://www.immoweb.be (Belgique) et https://go.immopool.de (Allemagne).

Citation : Les taux d'intérêt

D'après ce mythe, les marchés de l'immobilier sont à l'abri d'une baisse, tant que les taux d'intérêt restent bas.

Ce mythe contient une part de vérité, car des taux d'intérêt permettent aux ménages de s'endetter. Pour battre en brèche ce mythe, remarquons que de nombreux pays à taux bas (Australie, Nouvelle-Zélande, Allemagne et dans une moindre mesure les Etats-Unis) connaissent une baisse des prix de l'immobilier.

En outre, on peut remarquer que les taux directeurs actuels en Union Européenne sont à des niveaux plancher (2%) et que la durée d'endettement des acheteurs est maximale (20 à 25 ans). L'âge moyen de l'acheteur étant de 35 ans, on ne peut aller au delà d'une durée d'endettement de 25 ans, à moins de guérir la maladie du cancer. La problématique des taux d'intérêt bas est donc hors-sujet, car même à un niveau plancher, les taux d'intérêt ne permettent plus de soutenir le marché durablement. L'INSEE a publié en décembre 2004 un article confirmant cette thèse.

Le mythe des taux d'intérêt bas est un phénomène de renforcement du mythe principal. Ce mythe montre également que l'acheteur fonde son raisonnement sur des facteurs haussiers (les taux d'intérêt bas), en faisant abstraction de données moins favorables, comme par exemple la démographie, ce qui est la définition de la bulle.